- Напоследък хората масово започнаха да теглят кредити от банки за закупуване на жилища. На какво трябва да обърнем внимание при закупуване на имот?
На първо място, следва да се убедите дали продавачът е собственик на имота. Необходимо е собствеността да се изследва поне 10 години назад, т.е. да се видят предходни сделки, с които този имот е бил прехвърлян, за да се установи веригата на прехвърляне и да се провери дали лицето, което към момента се легитимира като собственик, наистина е придобило собствеността.
На следващо място е необходимо да се провери дали имотът има тежести – възбрани, ипотеки, ограничени вещни права и други.
Друга хипотеза е ако продавачът е юридическо лице. В този случай е необходимо да се направи обстойна проверка на фирмата – нейната история и текущо състояние. От особено значение е дали е открито производство по несъстоятелност, също така дали съществуват тежести като залог на търговско предприятие.
Най-големите рискове се крият при покупката на имота „на зелено“. В тези случаи следва да се проучи повече информация – проучване на фирмите, които участват в строежа и продажбата на имота; собствениците на земята; След това да се провери законността на строежа; дали има издадено разрешение за строеж и т.н.
- А когато теглим жилищен кредит?
Често подценяван фактор при тегленето на кредит са допълнителните такси, съпътстващи ползването на външно финансиране. За да избегнете попадането в неприятна ситуация, е силно препоръчително да предвидите предварително определена сума именно с тази цел. Като дългосрочен ангажимент, е необходимо да разбирате всички условия на договора, преди да сключите договора за банков кредит. От особено значение е да обърнете внимание на лихвата, годишният процент на разходите и условията за предсрочно погасяване.
На първо място, уверете се, че отговаряте на условията за ипотечен кредит. Ако се окаже, че не отговаряте на някое от тези условия, няма да можете да подадете искане за отпускане на ипотечен кредит от банка. Следваща стъпка преди да кандидатствате за ипотечен кредит за закупуване на жилище е да определите вашия бюджет – т. е. да изчислите каква сума можете да отделяте за месечната вноска за погасяване на жилищния кредит. Кредитните консултанти препоръчват ипотечният кредит да не надвишава 30% от размера на доходите. В противен случай е възможно да имате затруднения при изплащането на месечната вноска за ипотечен кредит. Често подценяван фактор при тегленето на кредит са допълнителните такси, съпътстващи ползването на външно финансиране. За да избегнете попадането в неприятна ситуация, е силно препоръчително да предвидите предварително определена сума именно с тази цел. Не трябва да забравяте, че ипотечният кредит е дългосрочен ангажимент, който е свързан с редица разходи и преди за поемете тази важен ангажимент, Вие трябва да сте добре запознат с всички разходи по него. От особено значение е да обърнете внимание на лихвата, годишният процент на разходите и условията за предсрочно погасяване.
- Какви са рисковете при закупуване на жилище ?
Както бе споменато, рисковете основно се дължат на недостатъчно детайлната проверка и анализ на цялата информация около имота. Това би могло да доведе до неприятни последици, свързани с доста разходи. Дори би се стигнало с отстраняването на купувача от имота – в случая, когато продавачът не е собственик. Сходна е хипотезата ако имотът е наследствен, а продавачът на целия имот е само един от наследниците. В този случай въпреки че в нотариални акт ще пише, че ставате собственик на целия имот, то ще придобиете само идеална част от него. Задължително трябва да се провери дали продавачът е собственик на целия имот, или само на идеални части от него, защото в този случай Вие ще станете съсобственик с други лица.
При закупуването на недвижим имот следва да проверим детайлно собствеността и лицето, от което закупуваме имота, защото може да се окаже, че по отношение на имота има образувани съдебни производства, които впоследствие да доведат до отстраняването Ви от имота.
Към настоящия момент все по-често хората предпочитат да закупят имот в новостроящи се сгради, т.нар. ‘‘покупка на зелено‘‘. Основен недостатък при този вид покупка е липсата на сигурност, тъй като е възможно сградата да не бъде довършена, да не бъде изградена в срок, да не бъде издадено разрешение за въвеждане в експлоатация или да не отговаря на предварително договорените условия между страните.
От изключително значение е преди да сключите договора, да извършите необходимите проучвания, които в бъдеще биха могли да защитят Вашите права.
- Има ли опасност да загубим капарото, което сме превели на предварителен договор?
Като за начало трябва да знаем, че с предварителния договор не се прехвърля правото на собственост върху имота. С предварителния договор страните се задължават, че след изтичането на определен период от време и изпълнението на уговорените условия ще сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот под формата на нотариален акт.
Често при подписването на предварителния договор купувачът заплаща част от уговорената цена под формата на капаро. Според чл. 93 от ЗЗД капарото (задатъкът) служи за доказателство, че е сключен договора и обезпечава неговото изпълнение. Неговият размер може да бъде различен, но в практиката най-често той е 10% от стойността на имота. Добре е плащането да бъде извършено по банков път, за да може финансовите операции да са извършени по начин, по който да има годни доказателства, в случай на евентуален съдебен спор.
Продавачът е този, който поема много и различни задължения с предварителния договор и се ангажира със спазването на определени срокове. Затова е напълно логично да получи капаро, за да е сигурен, че усилията му няма да са били напразни. В този случай ако купувачът не спази задължението да сключи окончателния договор, той губи дадената сума. Ако договорът не бъде сключен по вина на продавача, той дължи връщане на получената сума, в повечето случаи – в двоен размер.
Ако купувачът не се е явил при нотариус в уговорения ден и час, нотариуса може да състави констативен протокол, че купувачът не се е явил за изповядването на сделката и не е заплатил продажната цена по начина и в срока, определени в предварителния договор. В този случай продавачът има право да задържи полученото капаро. Причините за неявяване на купувача могат да бъдат различни – очаквал е финансиране от банка, но му е било отказано, намерил е имот на по-изгодна продажна цена и се е отказал от този и т.н. Поради изложеното, добре е да сте получили потвърждение от банка, че ще Ви бъде отпуснат кредит за исканата сума още преди да сключите предварителен договор за покупко-продажба, тъй като ако не получите очакваното финансиране, това ще възпрепятства сключване на окончателен договор и Вашето капаро няма да бъде възстановено.
- С какво ни подпомага адвокатът при закупуването на жилище?
Адвокатът осъществява детайлно проучване на имота, който сте решили да закупите – от това дали продавачът е собственик, до съдействието при изповядването на сделката пред нотариус. Консултацията със специалист преди закупуването на имота, както и преди сключването на ипотечния кредит, с който да финансирате покупката, би довела до спестяването на доста парични средства. Това би гарантирало закупуването на имот при по-изгодни условия, както и по-добра защита на Вашите права и интереси, което да избегне образуването на съдебни производства срещу Вас и евентуалното Ви отстраняване от имота, въпреки че сте платили продажната цена.
На първо място, адвокатът ще проучи детайлно собствеността на имота, защото за да станете собственик на имот, Вие трябва да купите същия от лице, което притежава цялата собственост върху имота. Това е въпрос, който е широко обсъждан и крие много рискови ситуации в себе си, затова е добре да се консултирате с опитен адвокат, който да направи пълно проучване на собствеността на имота преди да го закупите. Необходимо е собствеността да се изследва поне 10 години назад, т.е да се видят предходни сделки, с които този имот е бил прехвърлян, за да се установи веригата на прехвърляне и да се провери дали лицето, което към момента се легитимира като собственик наистина е придобило собствеността по предходна сделка.
Това изследване назад във времето дава сигурност, че ще станете законен собственик на имота, а няма да се стигне до евикция (съдебно отстраняване) или предявяване срещу Вас на някой от исковете по Закона за собствеността, чрез които може да бъде оспорено правото Ви на собственост и да бъде отнето владението на имота.
Възможно е да се окаже, че лицето, от което искате да закупите имота, е собственик само на идеални части от него, като в този случай Вие ще придобиете правото на собственост само върху тези идеални части и ще бъдете съсобственици с други лица и е добре предварително да знаете това, за да не бъдете изненадани впоследствие, че имотът не е изцяло Ваш.
На следващо място, опитен адвокат би Ви помогнал и като провери самия собственик. Много често в практиката се оказва, че лицето, от което сте закупили имота е свръхзадлъжняло – срещу него има образувани много дела и с продажбата на имота то уврежда своите кредитори, които са разполагали с възможността да се удовлетворят от продажната цена по сделката. В този случай те могат да предявят отменителен иск по чл.135 от ЗЗД, с което да оспорят сделката и следствие на това Вие да бъдете отстранени от имота, а и да бъдете въвлечени в съдебни дела. Затова преди да закупите недвижим имот, е добре да се консултирате с адвокат, който да извърши необходимите проучвания.
Добре е адвокатът, който Ви консултира, да провери дали по отношение на имота, който сте решили да закупите, има образувани съдебни дела. Например ако е сключен предварителен договор за покупко-продажба, който не е изпълнен, възможно е да се води дело за обявяването му на окончателен. В този случай ако съдът уважи иска купувачът по този предварителен договор ще бъде обявен за собственик на имота, затова задължително трябва да се провери дали по отношение на този имот има образувани съдебни производства.
Адвокат би ви съдействал и при проучване на тежести върху имота, тъй като те го следват независимо от смяната на собствеността. Възможно е да се окаже, че по отношение на Вашия имот има учредено пожизнено право на ползване от едно лице и в този случай дори и да станете собственик на този имот, няма да можете да го ползвате.
В обобщение бихме могли да кажем, че закупуването на недвижим имот е сериозна стъпка, съпроводена с много финансови средства и същевременно крие доста рискове. Не бива да се подценява ролята на адвоката, който би Ви помогнал да преминете през цялата процедура по най-подходящ начин и да Ви предпази от грешки, които биха Ви коствали много време и пари.
Настоящата статия не представлява правен съвет. Тя е написана абстрактно и не е съобразена със спецификите на Вашия казус, а цели да информира читателите за способите, чрез които могат да защитят своите права и интереси.
Екипът на Адвокатска кантора „Янчина“ има дългогодишен опит в областта на недвижимите имоти. Ако имате нужда от съдействие и предоставяне на професионална правна помощ, можете да се свържете с нас на тел.: 0878 24 52 91, както и да запишете час за правна консултация на e-mail: office@yanchina.net.
