Към настоящия момент все по-често хората предпочитат да закупят имот в новостроящи се сгради, т.нар. ‘‘покупка на зелено‘‘. Важно е при подобна инвестиция, да направите информиран избор, като бъде запознати с предимствата и недостатъците при сделки с недвижими имоти на зелено. Правна консултация можете да получите от опитен адвокат, който има необходимите познания в тази област и би осигурил защита на Вашите права и интереси, както и би Ви информирал за рисковете, които крие подобна покупка. Екипът на адвокатска кантора ‘‘Янчина‘‘ притежава дългогодишен опит в тази сфера и предоставя адвокатски услуги и правни консултации относно покупка на имот в новостроящи се сгради.
Под покупка на имот ‘‘на зелено‘‘ се има предвид, че сградата, в която се намира имотът, който желаете да закупите все още не е построена. Едно от основните предимства, които имат този тип жилища е по-ниската цена на квадратен метър спрямо пазарната. Други предимства са по-големият избор на апартаменти, като можете да изберете етаж, изложение, разпределение и други. Можете да договорите дори и довършителните работи и конкретни изменения, които са съобразени с Вашите лични желания.
Много от купувачите се притесняват да купуват на зелено, тъй като апартаментът все още няма Удостоверение за въвеждане в експлоатация, познато като Акт 16.
Основен недостатък при този вид покупка е липсата на сигурност, тъй като е възможно сградата да не бъде довършена, да не бъде изградена в срок, да не бъде издадено разрешение за въвеждане в експлоатация или да не отговаря на предварително договорените условия между страните.
От изключително значение е преди да сключите договора, да извършите необходимите проучвания, които в бъдеще биха могли да защитят Вашите права. Такива проверки са именно собствеността върху земята и проучване на инвеститора/строителя на сградата.
Справка за собствеността върху земята върху която се строи сградата се извършва в Имотен регистър към Агенция по вписванията. В този регистър се проверява кой е собственик на парцела, респ. учредено ли е право на строеж.
Разпоредбата на чл. 153 от Закон за устройство на територията гласи, че в случаите, когато не се изисква одобряване на инвестиционен проект, разрешение за строеж се издава само въз основа на искането за разрешение и документ за собственост, за учредено право на строеж или за право да се строи в чужд имот. В разрешението за строеж се вписват видовете строителни и монтажни работи, които ще бъдат изпълнени.
Разрешението за строеж губи правно действие, когато:
1. в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството;
2. в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж (Акт 14), включително покривът на сградите.
Строежите, за които разрешението за строеж е загубило действието си, могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж. Презаверяване на разрешението за строеж може да бъде поискано от възложителя на строежа в тримесечен срок от изтичането на съответния срок. Презаверяването на разрешението за строеж се извършва от органа, който го е издал, в 14-дневен срок от подаване на заявлението. Разрешението за строеж може да се презаверява само веднъж – за подновяване на срока за започване на строежа или за подновяване на срока за завършване на строежа. Презаверяването на разрешението е административна услуга, която се извършва еднократно чрез вписване върху всички екземпляри на издаденото разрешение за строеж. При презаверяване на разрешението за строеж се заплаща 50 на сто от предвидената такса за издаване на разрешение за строеж. Презавереното разрешение за строеж губи правно действие след изтичането на срока, за който е презаверено, ако не е започнато или съответно не е завършено строителството. Одобреният инвестиционен проект губи правно действие, ако разрешението за строеж не бъде презаверено, както и когато презавереното разрешение за строеж е загубило правно действие. Отказът за презаверка на разрешението за строеж се съобщава по реда на Административнопроцесуалния кодекс на заинтересуваните лица и подлежи на обжалване в 14-дневен срок от съобщаването му.
За извършените справки в Имотния регистър се заплащат такси, като справката може да бъде направена устно или писмено с подаване на заявление. Когато справката се прави от адвокат с електронен подпис, таксите, които се заплащат са по-ниски.
В Имотен регистър се проверява както собствеността върху парцела, така и наличие или липса на тежести върху същия – искови молби, възбрани, ипотеки и други.
Детайлното проучване на инвеститора/строителя също е от съществено значение, когато купувате имот на зелено. Важно е те да са с доказан строителен опит и успешно построени сгради. Инвеститорът и строителят могат да бъдат едно и също юридическо лице, но доста често фирмата-строител е наета като подизпълнител на фирмата-инвеститор.
Важно е да се провери финансовото състояние, собствеността на дружеството в Търговски регистър и регистър на юридическите лица с нестопанска цел, историята на дружеството и подавани годишни финансови отчети, както и дали дружеството не е в процедура по несъстоятелност или запор.
Важно е да се провери дали се използва банково финансиране и дали е учредена ипотека, тъй като при невъзможност за плащане на кредита има риск банката да получи имота и купувачът да претърпи сериозни загуби. В случай, че върху имота има вписана ипотека, вероятно тя е в полза на банката, която финансира строителството.
Най-рисковият момент при подобен вид покупка е преди получаване на Удостоверение за степен на завършеност „груб строеж“ (Акт 14). При закупуване на апартамент в сграда, която е завършена на етап груб строеж, рискът за купувачите е значително по-малък. Имотите в сграда с Акт 14 са индивидуализирани и са обект на вещни права, т.е. дори инвеститорът да не завърши сградата, купувачът може да придобие право на собственост върху своя апартамент.
Преди сключване на предварителен договор за покупко – продажба на имот на зелено, следва детайлно да се запознаете с условията на продажба, а именно:
- Какъв е срокът за издаване на Разрешение за ползване на сградата, т.нар. Акт 16. Без този документ сградата не е годна за обитаване, именно заради това е от изключително значение да сте наясно какъв е срокът, в който ще бъде получено разрешението за ползване.
- Кога ще придобиете собствеността върху имота? Реално можете да станете собственик, когато сградата бъде построена на етап ‘‘груб строеж‘‘ или, когато изплатите цялата продажна цена на имота.
При покупка на имот на зелено, друг изгоден фактор за купувача е, че продажната цена може да бъде платена на части. Като в зависимост от уговорките с продавача, продажната цена може да бъде изплатена поетапно:
- една част при сключване на предварителен договор;
- друга част при достигане на определените етапи на строителство.
В повечето случаи около 20 % от продажната цена се заплаща при сключване на предварителен договор за покупко – продажба; около 20-30% – при издаване на Акт 14, около 20%-30% – при получаване на Акт 15, а останалата сума – при въвеждане на сградата в експлоатация – Акт 16.
Като купувач, за Вас е важно да договорите по-голямата част от продажната цена да бъде заплатена след получаване на Разрешение за ползване на сградата – Акт 16, тъй като преди този момент рискът за купувачите е значително по-висок.
След проучване на всичко гореизложено, можете да преминете към сключване на предварителен договор. Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, включително продажна цена, начин на плащане, неустойка, крайните срокове за завършване на отделните етапи на строителството, срок за сключване на окончателен договор и прехвърляне на собствеността, права и задължения на страните и други. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
С предварителния договор не се прехвърля правото на собственост върху имота. Същите не подлежат на вписване и в Имотния регистър, което означава, че е възможно продавачът да сключи предварителен договор за същия имот с друг купувач и на етап завършване на строителството да прехвърли имота на друго лице. Затова е важно в предварителния договор да се предвидят неустойки в случай на неизпълнение на някое от задълженията на продавача, за да защитите правата си.
Именно поради тази причина е необходимо да се консултирате с адвокат преди сключване на предварителния договор, който ще защити правата Ви като предвиди условия в договора, които да защитят правата и интересите Ви в пълен обем.
Последният етап от закупуването на имот на зелено е придобиването на правото на собственост върху недвижимия имот, което се реализира с подписване на нотариален акт пред нотариус.
Покупката на имот на зелено има много плюсове и не случайно те са предпочитаният избор на много хора. Много често ставаме свидетели на проблеми с този тип жилища, поради което Ви съветваме да бъдете внимателни, когато реализирате подобна сделка.
В случай, че желаете да закупите имот ‘‘на зелено‘‘, можете да се свържете с Адвокатска кантора ‘‘Янчина‘‘, с оглед извършване необходимите проучвания и справки, изготвяне на предварителен договор, правна консултация относно рисковете при сключване на подобен тип договори, както и осигуряване на необходимото съдействие при изповядване на сделката пред нотариус.
С оглед спецификата и особеностите на всеки отделен случай, консултацията с адвокат е от съществено значение, тъй като опитният адвокат би оказал професионална помощ за защита на правата и интересите на страните по сделката.
Настоящата статия не представлява правен съвет. Тя е написана абстрактно и не е съобразена със спецификите на Вашия казус, а цели да информира читателите за способите, чрез които могат да защитят своите права и интереси.
Екипът на Адвокатска кантора „Янчина“ има дългогодишен опит при изготвяне на подобни договори. Ако имате нужда от съдействие и предоставяне на професионална правна помощ, можете да се свържете с нас на тел.: 0878 24 52 91, както и да запишете час за правна консултация на e-mail: office@yanchina.net.
#адвокати в София, #адвокатски услуги, #условия адвокати, #адвокат Янчина контакти, #адвокат София, #търся адвокат, #правни услуги, #адвокат софия цени, #адвокатски услуги онлайн, #консултация с адвокат, #юридически услуги, #адвокатска кантора, #Адвокатски услуги цени, #консултация с адвокат, #за връзка с адвокат софия, #контакти с адвокат
