В настоящата статия ще се даде отговор на това какво представлява ипотеката, каква е нейната функция и какви са особеностите при учредяването й. В днешно време ипотечният кредит е едно от най-често използваните средства за закупуване на жилище. Повече за банковия кредит, обезпечен с ипотека, и неговите особености, може да прочетете в статията ни, посветена на въпроса тук. Ние, от адвокатска кантора „Янчина“, можем да подготвим всички необходими документи за сключването на банков кредит, както и за действителното учредяване на ипотека. Индивидуалният подход и внимателният анализ биха довели до сключването на сделки при по-изгодни условия.
Ипотеката, от своя страна, е вещно и неделимо право, което обременява определен недвижим имот за обезпечаване на определено вземане – плащането на кредита/заема.
Съответно ако кредитополучателят не изпълнява задълженията си по договора за заем, кредиторът може да обяви заемът за предсрочно изискуем и впоследствие да се удовлетвори от продадения на публична продан ипотекиран имот.
Ипотеката представлява и тежест, защото след като е валидно учредена, тя следва имота до нейното заличаване. Следователно при прехвърляне на имота тя не се погасява, а продължава да тежи върху него.
Важно е да се отбележи, че всякакви уговорки между кредитора и длъжника, съгласно които ако длъжникът не изпълни задлъжението си, то кредиторът ще стане собственик на имота, са недействителни. Това следва пряко от разпоредбата на чл. 152 от Закона за задълженията и договорите, която гласи, че:
- „Съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително“.
КАК СЕ УЧРЕДЯВА ИПОТЕКА ?
На първо място, следва да се каже, че ипотеката бива два вида – договорна и законна. Фактическият състав при двата вида има своите особености. Това налага разглеждането им по отделно.
ДОГОВОРНА ИПОТЕКА
При договорната ипотека трябва да имаме един действителен договор между ипотекарния кредитор и собственика на имота. Този договор се сключва пред нотариус, като формата му за действителност е нотариален акт. След това следва вписване на договора. Следователно на налице е смесен фактически състав, като съгласно чл. 169 от ЗЗД ипотеката има ред от вписването.
В договора за ипотека имотът трябва да е индивидуализиран правилно, като за да се впише трябва да са налице поне три граници.
Също така ипотеката се учредява от собственика на имота, но не е необходимо последният да е и кредитополучателят (например родителите могат да учредят опитека за кредит, изтеглен от сина им).
Учредяването на ипотека е недействително, ако в ипотечния договор или в молбата за учредяване на законна ипотека съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника; за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или пък за размера на сумата, за която се учредява ипотеката.
НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ
- Документи, удостоверяващи правото на собственост на собственика/ниците на имота;
- Договорът за кредит, от който произтича обезпеченото вземане;
- Декларация по чл. 25 ал. 6 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност;
- Удостоверение от НАП за дължимите данъци от собствениците на имотите, които ще бъдат ипотекирани;
ТАКСИ
Нотариалната такса е в зависимост размера на сумата, за която е учредена ипотеката.
Също така се дължи и такса за вписване на ипотеката – 0,1 % от сумата, за която е учредена.
ИПОТЕКА ВЪРХУ ИМОТ НА ДРУЖЕСТВО
Съгласно непротиворечивата практика на съдилищата, ипотека, която е учредена от управителя на ООД върху имот на дружеството за дълг на трето лице е действителна и поражда действие, въпреки че не е налице решение на Общото събрание на дружеството. Тук може да се споделят известни критики относно до колко това решение на проблема е правилно. Следва да се сподели практиката, че такава сделка може да се атакува като противоречаща на добрите нрави.
ЗАКОННА ИПОТЕКА
При учредяването на законната ипотека е налице единствено производство по вписване. То започва с молба на кредитора за нейното вписване и последващо определение на съдията по вписванията, с което тази моолба се уважава.
Съгласно чл. 60, ал. 4 от Закона за кредитните институции банката има право на законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит.
Важно! Ако в актът, с който се учредява ипотеката, страните не са индивидуализирали падежа на вземането, то съдията по вписванията няма право да откаже вписване, но при евентуален съдебен спор съдът може да обяви ипотеката за нищожна.
ДЕЙСТВИЕ НА ИПОТЕКАТА
Както бе отбелязано, вписването на ипотеката има конститутивно действие, т.е. ипотеката възниква от този момент. То обаче не е безсрочно. Разпоредбата на чл. 172, ал. 1, изр. първо ЗЗД предвижда, че действието на вписването трае 10г. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови – чл. 172, ал. 2, изр. второ ЗЗД. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В този случай обаче тя има ред от новото вписване.
Подновяването има характер на отбелязване спрямо първоначално вписания ипотечен акт. То се извършва чрез молба на ипотекарния кредитор, в която се заявява искане за подновяване. Към нея трябва да се приложи и препис на ипотечния акт.
Следва да се отбележи, че прехвърлянето и залагането на вземането, което е обезпечено с ипотека, встъпването в такова вземане и налагането на запор върху него, както и подновяването и заместването в задължение, обезпечено с ипотека, за да имат действие трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписани в имотния регистър.
След публичната продан имотът се придобива чист от ипотеки, но купувачът ще бъде ограничен от действието на възбраната, наложена по време на изпълнителния процес, докато кредиторът не я заличи.
В заключение, следва да се каже, че преди да закупите даден имот трябва да се направи подробна проверка дали върху него има тежести: дали е ипотекиран, или възбранен, дали се водят съдебни дела по отношение на него и т.н.
Настоящата статия не представлява правен съвет. Тя е написана абстрактно и не е съобразена със спецификите на Вашия казус, а цели да информира читателите за процедурата по учредяването на ипотека и необходимите документи за това.
Ако имате нужда от съдействие и предоставяне на професионална правна помощ, можете да се свържете с нас на тел.: 0878 24 52 91, както и да запишете час за консултация на e-mail: office@yanchina.net.
Също така може да ни изпратите казуса Ви и онлайн на платформата ни, като за целта влезете в раздел „Контакти“.
#адвокати в София, #адвокатски услуги, #условия адвокати, #адвокат Янчина контакти, #адвокат София, #търся адвокат, #правни услуги, #адвокат софия цени, #адвокатски услуги онлайн, #консултация с адвокат, #юридически услуги, #адвокатска кантора, #Адвокатски услуги цени, #консултация с адвокат, #за връзка с адвокат софия, #контакти с адвокат
