Нерядко за изграждането на улици и други елементи на градското обзавеждане се налага отчуждаване на имоти частна собственост в полза на общината. В тези случаи собствениците на така отчуждаваните имоти, имат право на „равностойно обезщетение“. Това равностойно обезщетение се определя със заповед на кмета на съответната община по пазарни цени. Оценката се изготвя от експерт от общинската администрация по устройство на територията. Въпреки заложените обективните критерии, въз основа на които се изготвя посочената оценка, често тя е нереалистично ниска спрямо действителната стойност на имота, което е в ущърб на собствениците.
В чл.21 от Закона за общинската собственост (ЗОС) е предвидено, че имоти – собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин. В чл.22, ал.3 от ЗОС е предвидено, че кметът на общината възлага определянето на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, на оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители. Това е гаранция, че определеното обезщетение ще бъде съразмерно и равностойно и би могло да овъзмезди собствениците на отчуждавания недвижим имот.
Изискването на законодателя към лицата извършващи оценките на имоти и вещи, с които общината се разпорежда, също е императивно. Законодателят изисква оценителят да е независим при осъществяване на задачите си във връзка с извършване на оценката. Това е гаранцията, че върху резултата от оценката няма да бъде оказвано въздействие от някоя от страните. Експертът не бива да бъде поставян в условия на зависимост и това да създава възможност за влияние върху обективността на оценката му. Изискването е необходимо за да се препятства и избегне всяка форма на въздействие и конфликт на интереси. Това означава, че към момента на изготвяне на оценката той не трябва да е в служебни, трудови или други отношения със страните, заради които експертът да е поставен в условия на зависимост и това да създава възможност за влияние върху обективността на оценката.
Когато определеното от общината обезщетение е прекомерно ниско, собственикът на имота има право да обжалва заповедта на кмета, с която се определя оценката на имота. Обжалването на заповедта по съдебен ред се осъществява в рамките на законовия 14-дневен срок от съобщаването ѝ пред компетентният административен съд. В рамките на съдебното производство най-често се назначава вещо лице, чиято експертиза служи за точното определяне стойността на имота или, съответно, на отчуждаваната част от имота. Така очертаното оспорване на заповедта може да доведе до увеличаване стойността на извършената оценка на имота и до увеличаване размера на обезщетението за собствениците.
Съгласно чл.22, ал.5 ЗОС оценките на недвижимите имоти, предмет на отчуждаването, се извършват по пазарни цени, като равностойното парично обезщетение ( РПО) се определя и зависи от тяхното предназначение преди влизане в сила на ПУП и въз основа на пазарни цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до тях.
В разпоредбата на §1, т.2 от ДР на ЗОС е дадено легално определение на понятието „пазарни цени на имоти със сходни характеристики“. Законодателят в цитираната норма определя, че пазарни цени на имоти със сходни характеристики са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/ или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители , държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и / или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.
Нормата на § 1 т.3 от ДР на ЗОС определя параметрите на понятието „имоти, намиращи се в близост до отчуждавания“, като това са имотите, които се намират: а) в една и съща ценова зона с отчуждавания имот-в урбанизираните територии; б) в едно и също землище с отчуждавания имот – в земеделските територии и в горските територии.
На следващо място, моля да имате предвид, че съгласно чл. 22, ал.5-7 ЗОС , равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно следните критерии:
- конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на ПУП по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот;
- конкретното предназначение на поземлени имоти, урегулирани за застрояване с предходен ПУП, е предназначението им, определено с ПУП, действал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на ПУП по чл. 21, ал. 1;
- конкретното предназначение на поземлени имоти, урегулирани за изграждане на обекти – публична държавна или публична общинска собственост, с предходен ПУП, действал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на ПУП по чл. 21, ал. 1, които не са отчуждени съобразно предвижданията на предходния план, е предназначението им, определено с ПУП, действал преди влизането в сила на плана, предвиждащ изграждането на обекти – публична държавна или публична общинска собственост.
Ако паричното обезщетение не е определено съобразно изброените критерии, това е основание да се приеме, че в Заповедта за отчуждаване са допуснати съществени нарушения, които са основание за нейната отмяна. Заповедта може да се обжалва в 14-дневен срок от връчването й на основание на основание чл.27от ЗОС.
Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община (Наредбата) определя основните принципи, специалните правила и приложимите методи за определяне на цените при сделки с недвижими имоти, собственост на Столична община, както и цените при придобиване на имоти от общината.
Според чл.3 от Наредбата При изготвянето на пазарни оценки следва да се използват подходи и методи на оценяване, които са международно признати, допустими или предвидени от българското законодателство и възприети като стандарти за бизнесоценяване. Тези принципи визират, че обезщетението, което собствениците на отчуждените имоти следва да получат, трябва да е на цена не по-ниска от неговата пазарна стойност.
Ако и Вие сте попаднали в подобна ситуация и за Вашия отчужден имот е определено обезщетение, което не отговаря на гореописаните критерии, не о колебайте да се свържете с нашите адвокати и да получите ценни съвети относно начините да претендирате по-висок размер на обезщетението.
Настоящата статия не представлява правен съвет. Тя е написана абстрактно и не е съобразена със спецификите на Вашия казус, а цели да информира читателите за способите, чрез които могат да защитят своите права и интереси.
Екипът на Адвокатска кантора „Янчина“ има дългогодишен опит при решаването на подобни казуси. Ако имате нужда от съдействие и предоставяне на професионална правна помощ, можете да се свържете с нас на тел.: 0878 24 52 91, както и да запишете час за консултация на e-mail: office@yanchina.net.
#адвокати в София, #адвокатски услуги, #условия адвокати, #адвокат Янчина контакти, #адвокат София, #търся адвокат, #правни услуги, #адвокат софия цени, #адвокатски услуги онлайн, #консултация с адвокат, #юридически услуги, #адвокатска кантора, #Адвокатски услуги цени, #консултация с адвокат, #за връзка с адвокат софия, #контакти с адвокат
