При обикновената покупко-продажба страните по нея, купувач и продавач, по силата на общата им воля извършват необходимите правни и фактически действия по прехвърляне на правото на собственост върху имота. При публичната продан това не е така – тя представлява едностранен властнически акт на съдебния изпълнител, който действа като орган на държавната власт.
Проданта е публична, защото на нея могат да участват неограничен кръг от лица, които обаче следва да отговарят на определени изисквания – да са дееспособни; нямат право да участват длъжникът, съдебният изпълнител, пазачите на продаваното имущество, съдии, прокурори, адвокати и следователи от съда, в който се провежда публичната продан.
Публичната продан на един имот може да бъде резултат както от принудително изпълнение за събиране на вземане, така и да е предизвикана от съдебна делба на имот, който не може реално да бъде разделен между негововите собственици (в този случай имотът се продава и цената се разделя съответно).
Това е строго регламентирана процедура и следва да се вземат предвид особеностите и рисковете, които крие тя.
ПРОЦЕДУРА
Процедурата започва с налагане на възбрана върху имота. След налагане на възбраната, по искане на взискателя, съдебният изпълнител насрочва и извършва опис на недвижимия имот и се извършва проверка на собствеността.
Въз основа на описа, вещо лице изготвя и депозира заключение, в което е определена пазарна оценка, която е от значение за определяне на цената на имота.
В едноседмичен срок от описа се насрочва публична продан. Изготвя се обявление, в което се съдържа името на собственика на имота, описание на имота, ипотекиран ли е той, има ли установени към момента на възбраната ограничени вещни права върху имота, вписани искови молби, възбрани и договори за наем, цената, от която ще започне проданта, и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта.
Всяко лице, което има интерес от закупуване на имота може да направи оглед чрез съдебния изпълнител.
След това, при желание за участие в наддаването, кандидатът трябва да внесе капаро (задатък) в размер на 10% от началната продажна цена. Следващата стъпка е да се подаде наддавателно предложение по образец до канцеларията на Районния съд, където се провежда проданта.
В деня на отваряне на входираните предложения за закупуване на имота съдебният изпълнител обявява за купувач този с най-високо предложение. Ако има две или повече равни по стойност предложения, се провежда търг и този, който на търга предложи най-висока цена, се обявява за купувач.
Купувачът се обявява при внасяне в срок на дължимата цена. След внасянето се изготвя постановление за възлагане. От деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. То е актът за собственост на купувача.
Купувачът ще стане собственик на имота ако длъжникът е бил негов собственик. Затова от огромно значение е преди проданта да се консултирате с адвокат, който да извърши необходимите справки и проучвания, които да гарантират, че собственик на имота е длъжникът.
Постановлението за възлагане може да бъде обжалвано в двуседмичен срок, когато наддаването на публичната продан не е било извършено надлежно и когато имуществото не е възложено на най-високата цена.
Поначало преди да се извърши опис на имота, съдебният изпълнител трябва да провери дали той е собственост на длъжника. Това следва да бъде направено чрез справка в нотариалните и данъчните книги. Съдебният изпълнител проверява вписванията в Имотния регистър, както и в Приходната администрация „Местни данъци и такси“.
Друг важен момент при установяване на правото на собственост е това дали длъжникът е придобил имота по време на брак. Ако не е избран режим на разделност или не е сключен брачен договор, то ще се приложи законовият режим на общност. В този случай имотът ще е собственост на двамата съпрузи. Поради това купувачът ще придобие само идеалната част от имота на съпруга длъжник, дори в постановлението за публична продан да е записано, че се прехвърля целият имот.
СЕКВЕСТИРУЕМОСТ
За да може имотът да бъде продаден на публична продан, трябва и да е секвестируем. По отношение на недвижимите имоти ГПК предвижда, че несеквестируеми са:
- жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него;
- земите на длъжника – земеделски стопанин: градини и лозя с площ общо до 5 дка или ниви или ливади с площ до 30 дка;
Ако въпреки несеквестируемостта, имотът бъде изведен на публична продан, правата на купувача върху него няма да бъдат засегнати. Длъжникът би могъл да предотврати продажбата чрез обжалване, но ако изпусне сроковете и не обжалва, то купувачът ще стане собственик.
КАКВО СЕ СЛУЧВА С ТЕЖЕСТИТЕ ВЪРХУ ИМОТА
Възбрани и ипотеки
След осъществяване на публичната продан, съдебният изпълнител служебно вдига наложените върху имота възбрани, а всички ипотеки се заличават.
Възможно е ипотеката върху имота да бъде запазена по взаимно съгласие между купувача и кредитора, в полза на когото е учредена ипотеката. Те уговорят, че купувачът ще поеме задължението на длъжника и като обезпечение за това ще бъде запазена учредената вече ипотека. По този начин от дължимата продажна цена ще се приспаднат задълженията към съответния кредитор.
Вещни права
Ако след датата на първата вписана ипотека, има учредени вещни права (напр. право на ползване, право на строеж), те също се смятат за заличени и не обвързват новия купувач.
Ако преди учредяване на първата ипотека, са били вписани такива, те ще обвързват купувача и той ще трябва да търпи така възникналите права. Ако е закупено жилище с учредено право на ползване, то новият собственик следва да се съобрази с това.
Наемни правоотношения
Ако договорът за наем е вписан в Имотния регистър, то съгласно разпоредбата на чл. 237 от ЗЗД , той ще обвързва купувача за срока, за който е сключен.
Ако договорът за наем не е вписан, но има достоверна дата, то той ще обвързва новия купувач за не повече от година от датата на публичната продан.
Последната хипотеза е ако договорът за наем не е вписан и няма достоверна дата, тогава той ще се третира като такъв без определен срок и ще може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие.
ДЕЙСТВИЯ СЛЕД ПРИДОБИВАНЕ НА ИМОТА
След закупуването на имота, купувачът трябва да заплати дължимите към съдебния изпълнител такси за продажбата, данък за придобиване на имота и таксите за вписване на постановлението в Агенцията по вписванията.
Ако имотът се обитава от други хора и те отказват да го освободят доброволно, купувачът ще трябва да се обърне отново към съдебния изпълнител, който да го въведе в имота.
Настоящата статия не представлява правен съвет. Тя е написана абстрактно и не е съобразена със спецификите на Вашия казус, а цели да информира читателите за особеностите при закупуването на имот на публична продан.
Ако имате нужда от съдействие и предоставяне на професионална правна помощ, можете да се свържете с нас на тел.: 0878 24 52 91, както и да запишете час за консултация на e-mail: office@yanchina.net.
Също така може да ни изпратите казуса Ви и онлайн на платформата ни, като за целта влезете в раздел „Контакти“.
#адвокати в София, #адвокатски услуги, #условия адвокати, #адвокат Янчина контакти, #адвокат София, #търся адвокат, #правни услуги, #адвокат софия цени, #адвокатски услуги онлайн, #консултация с адвокат, #юридически услуги, #адвокатска кантора, #Адвокатски услуги цени, #консултация с адвокат, #за връзка с адвокат софия, #контакти с адвокат
