Решили сте да купувате или продавате недвижим имот? Най-вероятно преди нотариално изповядване на сделката пред нотариус, ще се наложи да сключите предварителен договор. Този тип договори е уреден в Закон за задълженията и договорите, като чл. 19 гласи:
Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
От това следва, че предварителният договор се сключва задължително в обикновена писмена форма. Договорът трябва да съдържа данни за страните -купувач/и и продавач/и, детайлно описание на имота и продажна цена. Страните могат да договорят и срок за сключване на окончателен договор, начин на плащане, права и задължения на страните по договора, неустойки и други клаузи, които биха защитили интересите на купувача и продавача.
Елементи на предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот:
Данни за страните:
В предварителния договор задължително трябва да се въведат данни относно страните – купувач и продавач. Те могат да бъдат както физически, така и юридически лица. В случай, че договорът се сключва чрез пълномощник на една от страните, това се описва в договора.
Описание на недвижимия имот:
Описва се и недвижимият имот, който е предмет на покупко – продажбата – апартамент, респ. поземлен имот; идентификатор на имота; точен адрес; граници/съседи на недвижимия имот. Добре е имотът да бъде описан възможно най-подробно и детайлно.
Продажна цена:
Договорът следва да съдържа и информация относно продажната цена; начин на плащане – в брой или по банков път; валута. В повечето случаи, в деня на подписване на предварителен договор, купувачът се задължава да заплати задатък/капаро, който в около 10 % от продажната цена, а останалата сума се изплаща в деня на сключване на окончателен договор пред нотариус. Следва да знаете, че съгласно чл.3, ал.1 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, плащанията на територията на страната се извършват само чрез превод или внасяне по платежна сметка, когато са:
1. на стойност, равна на или надвишаваща 10 000 лева;
2. на стойност под 10 000 лева, но могат да се разглеждат като част от свързани помежду си платежни операции на едно и също основание, чиято обща стойност е равна на или надвишава 10 000 лева;
3. точка 1 се прилага и в случаите на плащания в чуждестранна валута, когато левовата им равностойност е равна на или надвишава 10 000 лева. Равностойността в български левове се определя по курса на Българската народна банка в деня на плащането.
Срок за сключване на окончателен договор:
В предварителния договор следва да се посочи и срок за изповядване на сделката по нотариален ред. С тази клауза, страните се задължават да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт пред избран от тях нотариус, в определен от тях срок. Ако в този срок страните не са прехвърлили собствеността върху имота, същите ще се считат за уведомени и поканени от датата на подписване на предварителния договор, да се явят на определената дата и пред съответния нотариус за подписване на окончателен договор.
Предаване на владението върху имота:
Страните могат да договорят, че владението върху имота се предава от Продавача на Купувача в деня на подписване на предварителния договор/в деня на подписване на нотариалния акт/или в определен срок от подписване на нотариалния акт или в друг избран от тях ден.
Продавачът следва да декларира по отношение на имота или части от него, че към момента на сключване на предварителния договор продавачът е единствен собственик, имотът не е придобит чрез нарушаване на закона, не е прехвърлян, няма действащи други предварителни договори и продавачът не е упълномощавал трети лица за сключването на прехвърлителни сделки, няма неприключена процедура за апорт, не е предмет на делба, не е предмет на съдебен или извънсъдебен спор, няма предявени претенции за реституиране, няма заведени административни преписки, както и че трети лица нямат права, които да противопоставят на купувача. Няма направени завещания и завети, в т.ч. саморъчни, съставени и/или депозирани или вписани при нотариус или в Агенция по вписванията. Няма тежести в т.ч. законни и договорни ипотеки, вписани особени залози, искови молби, вписани възбрани, вписани договори за наем, учредено право на ползване, учредено право на строеж на трети лица, учредено право на сервитут. Трети лица не са във владение без правно основание и няма действащи договори за наем, както и че всички представени от продавача документи са автентични и с вярно съдържание.
Задължения на продавача:
В предварителния договор трябва да бъдат договорени задълженията на продавача, като най-съществени от тях са следните:
1. Да прехвърли с нотариален акт при условията на договора и в уговорения срок правото на собственост върху имота.
2. Да не прехвърля имота, предмет на предварителния договор, да не сключва предварителни договори, да не упълномощава трети лица за прехвърляне собствеността; да не извършва завещателни разпореждания за имота.
3. Да не ипотекира, да не залага, да не учредява право на ползване, право на строеж или право на сервитут, както и да не предоставя други права на трети лица.
4. Да не допуска трети лица във владение без правно основание и да не сключва договори за наем или да прекрати действащи договори за наем, ако има сключени такива.
5. Да заплати всички текущи разходи за имота (включително, но не само за ел.енергия, питейна вода (ВиК услуги), газ (газо-снабдяване), ТЕЦ и топла вода (горещо водоснабдяване), управление и поддръжка на общите части, фонд „Ремонт и обновяване“) направени до момента на предаване владението върху имота. В деня на прехвърляне с нотариален акт на имота да представи документи, удостоверяващи извършените плащания на задължения за текущи разходи с настъпил падеж и да подпише нотариално заверен споразумителен протокол.
6. При промяна на декларираните обстоятелства да уведоми купувача писмено в тридневен срок от узнаване на промяната.
Задължения на Купувача:
Купувачът има следните задължения:
1. Да придобие с нотариален акт при условията на договора и в договорения срок правото на собственост върху имота;
2. Да заплати продажната цена при условията и в сроковете по договора.
Необходими документи:
Към момента на сключване на предварителния договор продавачът следва да представи документ, с който да се легитимира като собственик на имота – нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот; нотариален акт за замяна; нотариален акт за дарение на недвижим имот; констативен нотариален акт, съдебно решение и други.
При подписване на договора, е желателно продавачът да представи и следните документи, които са задължително необходими и за нотариално изповядване на сделката:
– Скица на поземлен имот/схема на самостоятелен обект в сграда.
– Удостоверение за данъчна оценка на недвижим имот.
– Удостоверение за вещни тежести.
– Удостоверение за наследници /в случай, че продавачът е придобил собствеността върху имота, който искате да закупите, по наследство/.
– Удостоверение за семейно положение и други изискуеми документи.
Неизпълнение, последици и неустойки:
От изключително важно значение е, в предварителния договор да се предвидят неустойки в случай на неизпълнение на задълженията от страна на продавача или купувача, както и правата на страните при такова неизпълнение.
Възможно е една от страните да не изпълни задълженията си и да не се стигне до сключване на окончателен договор. Например в случай, че купувачът не заплати остатъка от цената или продавачът не се яви в уговорения ден и час за изповядване на сделката пред нотариус.
В такъв случай изправната страна има следните права:
– да отправи покана до другата страна за доброволно изпълнение на задълженията;
– да получи в задатъка в двоен размер;
– да развали договора и да претендира обезщетение;
– да се иска обявяването на предварителния договор за окончателен. Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
По-голямата част от сделките за покупко-продажба на недвижими имоти се предхождат от сключване на предварителен договор. От съществено значение е страните по договора да са наясно с всичко свързано относно изготвяне и сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
В случай, че желаете да сключите предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, можете да се свържете с Адвокатска кантора ‘‘Янчина‘‘, с оглед изготвяне на договора и осигуряване на необходимото съдействие при сключване на окончателен договор пред нотариус.
С оглед спецификата и особеностите на всеки отделен случай, консултацията с адвокат е от съществено значение, тъй като опитният адвокат би оказал професионална помощ за защита на правата и интересите на страните по договора в пълен обем.
Настоящата статия не представлява правен съвет. Тя е написана абстрактно и не е съобразена със спецификите на Вашия казус, а цели да информира читателите за способите, чрез които могат да защитят своите права и интереси.
Екипът на Адвокатска кантора „Янчина“ има дългогодишен опит при изготвяне на подобни договори. Ако имате нужда от съдействие и предоставяне на професионална правна помощ, можете да се свържете с нас на тел.: 0878 24 52 91, както и да запишете час за правна консултация на e-mail: office@yanchina.net.
#адвокати в София, #адвокатски услуги, #условия адвокати, #адвокат Янчина контакти, #адвокат София, #търся адвокат, #правни услуги, #адвокат софия цени, #адвокатски услуги онлайн, #консултация с адвокат, #юридически услуги, #адвокатска кантора, #Адвокатски услуги цени, #консултация с адвокат, #за връзка с адвокат софия, #контакти с адвокат
