Вещното право е клон на гражданското право и обслужва гражданскоправните отношения, възникнали по повод вещи. Правната уредба е в отделни закони: Закон за собствеността, Закон за държавната собственост, Закон за общинската собственост и други. Обект на вещното право са вещите (движими и недвижими) и правоотношенията по повод собствеността и нейното придобиване, държане, владеене, ползване и разпореждане. Адвокатска кантора ‘‘Янчина‘‘ има дългогодишен опит в областта на вещното право и предлага широк спектър от правни услуги:

Съдебна или извънсъдебна делба.

Когато собствеността върху една вещ се притежава от две или повече лица е налице т.нар. съсобственост върху вещта. Всеки съсобственик има право да иска делба на общата вещ. Това право не се погасява по давност. Извънсъдебната или доброволна делба е бърз начин за прекратяване на съсобствеността. Договорът за доброволна делба се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите. В делбата задължително трябва да участват всички съсобственици, в противен случай, договорът ще бъде нищожен. Задължително условие е всеки от съсобствениците да получи дял. Делът може да е в пари, недвижим имот или други права. При доброволната делба съсобствениците доброволно уреждат отношенията помежду си. Когато това е невъзможно, всеки от тях може да подаде иск до съда за подялба на общото имущество. Компетентен е Районният съд по местонахождение на имота. Съдебната делба протича в две фази – допускане на делбата и извършване на делбата. Производството за допускане на делбата започва с искова молба до съда и приключва с решение по допускане на делбата. С решението съдът се произнася по следните въпроси: между кои лица ще се извърши делбата; за кои имоти и каква е частта на всеки един от съделители. Втората фаза от производството цели да извърши допуснатата делба. В тази фаза се разрешават и спорове между съделителите по уреждане на „сметки между тях“ възникнали във връзка със съсобствеността. Във втората фаза се извършва реалното разделяне на съсобственото имущество или възлагането му на някои съделители. Ако имотът е неподеляем, той се изнася на публична продан и всеки съсобственик получава дела си в пари. Страните в производството могат да участват в публичната продан и да закупят имота. Съсобственикът, който е закупил имота е длъжен да уравни в пари дяловете на останалите съсобственици. Това трябва да стане в 6-месечен срок от влизането в сила на решението за възлагане. След приключване на делбата, решението на съда трябва да се впише в съответната Служба по вписвания.

Искове за защита на нарушено владение.

Разпоредбата на чл. 75 от Закон за собствеността предвижда, че владението на недвижим имот или на вещно право върху такъв имот, включително и върху сервитут, което е продължило непрекъснато повече от 6 месеца, може да бъде защитавано срещу всяко нарушение. Искът може да се предяви в шестмесечен срок от момента на нарушението. Владението може да бъде нарушено чрез действие, с което е отстранена властта върху вещта. Съгласно чл. 76 от Закон за собствеността владелецът или държателят, на когото е отнета чрез насилие (физическо или психическо) или по скрит начин движима или недвижима вещ, може в шестмесечен срок (от момента на отнемане на владението) да иска връщането и от лицето, което я е отнело. При този иск не се изисква продължителност на владението. И двата иска са подсъдни на районния съд.

Искове за защита правото на собственост.

Чл. 108 от Закон за собствеността гласи, че собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. Чрез този иск, т. нар. ревандикационен иск, се цели връщане на вещта във фактическата власт на собственика. Компетентен е районният съд по местонахождение на имота. Този иск не се погасява по давност. Чл. 109 от Закон за собствеността предвижда, че собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право (негаторен иск). Такъв иск се предявява, когато собственикът владее вещта, но действия на други лица накърняват или застрашават владението и правото на собственост, които действия от своя страна водят до невъзможност собственикът да упражнява правото си в пълен обем.

Искове за определяне на граници на съседни имоти.

В нередки случаи собственици на два съседни поземлени имота не могат да установят къде точно е границата между тях. Всеки от собствениците може да иска определяне на границите от съда, който ще постанови решение, с което ще определи границата между съседните имоти. В това производство всяка от страните е и ищец и ответник. Характерно за този иск е, че имотите, за които се иска определяне на граници трябва да са неурегулирани, т.е. за тях да няма влязъл в сила подробен устройствен план. Този иск не се погасява по давност. Компетентен е Районният съд по местонахождение на имотите.

Учредяване право на строеж.

По правило собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея. Собственикът на земята може да учреди право на строеж върху нея на друго лице, чрез сключване на договор за учредяване на право на строеж. Така собственик на земята е едно лице, а собственик на постройката е лицето, което е построило сградата. Договорът се сключва във формата на нотариален акт пред нотариус, с район на действие по местонахождение на имота. Договорът се вписва в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Правото на строеж се погасява по давност, ако не се упражни в продължение на 5 (пет) години. Това право е упражнено, ако сградата е построена на етап ‘‘груб строеж‘‘. Преди да започне строителството следва да се спазят множество законови изисквания, за които Адвокатска кантора ‘‘Янчина‘‘ може да Ви осигури нужното съдействие.

Учредяване право на ползване на имот. 

Правото на ползване ограничава правото на собственика върху неговия имот. Когато има учредено право на ползване сме изправени в хипотеза, в която едно лице е собственик на имота, а друго лице го ползва/живее в него. Всеки собственик може да учреди право на ползване върху собствения му недвижим имот на друго лице. Това се реализира чрез сключване на договор във формата на нотариален акт пред нотариус. Нотариалният акт се вписва в Имотния регистър към Агенция по вписванията по местонахождение на имота. Ползвателят не може да продава имота, но може да го преотстъпва на други лица (например да го отдаде под наем и да получава доходите от него). Собственикът има право да продаде имота, но в този случай го продава с тежест – учреденото право на ползване. Правото на ползване не се наследява, то се погасява със смъртта на ползвателя. Това право може да се прекрати при смърт на ползвателя; с изтичане на срока, за който е учредено (в случай, че е договорен такъв срок); при отказ от правото, направен от ползвателя; ако правото на ползване не е упражнено в продължение на 5 (пет) години или имотът бъде унищожен (природно бедствие) и други. Правото на ползване може да бъде учредено и пожизнено, т.е до смъртта на ползвателя.

Съдействие във връзка със съставяне и издаване на Констативен нотариален акт по документи или обстоятелствена проверка за признаване на правото на собственост.

Констативен нотариален акт по документи се издава, когато не притежавате документ за собственост върху недвижим имот. Подава се молба до нотариус, който след представяне на изискуемите документи доказващи правото Ви на собственост (например удостоверение за наследници; завещание), издава Констативен нотариален акт по документи. Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка се издава, когато имотът е придобит чрез давностно владение. Нотариусът извършва обстоятелствена проверка за упражняване на владението от молителя. Съществуват два вида владение – добросъвестно и недобросъвестно. Съгласно чл. 70 от Закон за собствеността, владението е добросъвестно, когато владелецът владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Например, закупувате недвижим имот от лице, което мислите, че е собственик. Впоследствие се установява, че това лице не било собственик. Вие ще станете собственик на имота след 5 години непрекъснато владение, тъй като при сключване на сделката не сте знаели, че продавачът не е бил собственик, както и ако при сключване на сделката за покупко – продажба са били изпълнени всички изисквания на закона относно формата /нотариален акт/, съдържащ необходимите реквизити. Ако Вие сте били наясно, че лицето, от което купувате имота не е собственик или договорът е бил сключен в обикновена писмена форма, а не в предвидената от закона, то Вие сте недобросъвестен владелец. Въпреки това, можете да придобиете имота, но с изтичане на 10 години непрекъснато владеене на същия.

Съдействие по обявяване и вписване на завещание.

Лице, което е навършило 18 годишна възраст и не е поставено под пълно запрещение, може да се разпорежда със своето имущество за след смъртта си чрез завещание. На наследниците по закон, /съпруг, деца и родители/ е определена запазена част от наследството, с която завещателят не може да се разпорежда. Завещанието може да бъде саморъчно или нотариално. Законът изисква от всеки, в когото се намира саморъчно завещание, веднага след като разбере за смъртта на завещателя да иска обявяването му от нотариуса. Завещанието се обявява в последното местожителство на починалия, т.е неговия последен постоянен адрес. Саморъчното завещание може да се предостави за съхранение при нотариус. Когато саморъчното завещание е предадено за съхранение на нотариус, той извършва и самото му обявяване. Обявяването на саморъчното завещание включва съставяне на протокол за състоянието на завещанието и разпечатването на плика, в който се намира, както и прочитане на самото завещание. Саморъчните завещания, с които се завещава право на собственост или друго вещно право върху недвижим имот, трябва да бъдат вписани в Службата по вписвания по местонахождението на недвижимия имот. Подава се молба от заинтересованото лице, към която се прилагат нотариално заверен препис от обявеното саморъчно завещание, както и протоколът от обявяването му.

Снабдяване с дубликат на изгубен/унищожен нотариален акт за собственост.

При изгубване или унищожаване на оригинала на нотариален акт за собственост, носителят на правото на собственост и други вещни права върху дадено имущество има възможност да се снабди с дубликат. Важно е да уведомите Нотариалната камара, за да бъде вписано това обстоятелство, което цели да се избегнат евентуални опити за неправомерни действия. Лицата, които имат право да се снабдят с дубликат на Нотариален акт са собственикът и ползвателят. Органът, който издава документа е съответното териториално поделение на Имотния регистър към Агенция по вписванията по мастонахождението на имота, за който се иска издаване на дубликат от акта за собственост. Дубликат на Нотариален акт може да бъде издаден и от нотариус, ако имотът е бил обект на разпоредителна сделка след 01.10.1998г. Ако собственикът на имота е починал, правото да се снабдят с дубликат на Нотариалния акт преминава върху наследниците и/или заветниците. Те следва да представят удостоверение за наследници, респ. завещание. Подава се писмена молба, в която се посочват трите имена на лицето, ЕГН, номер на лична карта, дата на издаване, както и данни за имота. Ако молбата се подава чрез пълномощник е необходим оригинал на нотариално заверено пълномощно. Когато молбата се подава от адвокат нотариална заверка на пълномощното не се изисква. Съдията по вписванията извършва проверка и разрешава издаването на преписа, ако искането е основателно. Възможно е съдията по вписванията да откаже издаване на дубликат на Нотариалния акт. Отказът подлежи на обжалване пред Окръжен съд. При изгубване или унищожаване на оригинала на Нотариалния акт, следва да предприемете своевременни мерки с цел предотвратяване на злоупотреби от трети лица.

Правна консултация при сделки с недвижими имоти и осигуряване на съдействие пред нотариус при нотариално изповядване на сделката.

Пълно проучване на недвижими имоти.

Изготвяне на проекти на нотариални актове за покупко – продажба на недвижим имот; за дарение на недвижим имот; за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане; констативни нотариални актове по документи и обстоятелствена проверка; учредяване право на ползване; предварителни договори за покупко – продажба на недвижим имот и други документи.

Консултации и представителство в процедури при закупуване на имоти от публична продан.

Комуникация с държавни и общински органи във връзка с недвижими имоти.

Правни съвети относно етажна собственост.

Помощ при отдаване на недвижим имот под наем и изготвяне на необходимите документи;

Процесуално представителство пред съдилищата.