Препоръчвам силно да се ползват услугите на адвокат преди сключването на каквито и да е договори за покупка на имот, тъй като това е много сериозна инвестиция и е свързана с много големи разходи. Това каза адвокат Адрияна Янчина в предаването „Денят на фокус“ на Радио „Фокус“.
Тя отбеляза, че обикновено брокерите нямат юридическо образование и не могат да проверят детайлно както собствеността на имота, така и самия собственик.
Като първа стъпка, още преди да изберем бъдещия си недвижим имот, трябва сме сигурни, че ще можем да осигурим необходимата сума. „Първо трябва да се говори с кредитни експерти дали ще одобрят нашия кредит, защото не са редки случаите, в които банката отказва да финансира кредита, ако лицето има лоша кредитна история, ако не е погасявало предишни свои кредити, не отговаря на условията или не е на трудов договор“, поясни юристът.
Преди да пристъпим към подписване на договор, е добре да се провери дали имотът има тежести, възбрани и ипотеки. „Това се проверява в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Също така е добре да се провери дали по отношение на този имот не се водят досъдебни производства. Напълно е възможно преди това да е сключен предварителен договор за покупко-продажба с друго лице, това лице да е предявило иск за сключване на окончателен договор и ако закупим този имот, съдът може да постанови решение, с което да обяви този предварителен договор за окончателен и да се стигне до нашето отстраняване от имота“, отбеляза адвокат Янчина.
Справка трябва да бъде направена и за собственика на имота, за да се установи дали не е свръхзадлъжнял. „В случаите, когато е физическо лице, справка може да се направи към Централния регистър на длъжниците, който е към Камарата на частните съдебни изпълнители, дали срещу това лице има образувани много изпълнителни дела. Ако има много кредитори, те в последствие могат да предявят отменителен иск и да оспорват тази сделка. Ако купуваме от фирма, от юридическо лице, трябва да се провери състоянието на тази фирма – дали не е в производство по несъстоятелност, какви са годишните финансови отчети, дали има опит в строителството, дали преди това е построила сгради“, изброи рисковете тя.
Много е важно, когато купуваме имот на зелено, инвеститорът и изпълнителят да бъдат проучени много обстойно, защото рисковете тогава са много по-големи, предупреди Адрияна Янчина.
Тя посъветва хората да сключват предварителен договор, тъй като той до голяма степен защитава правата и интересите им. Добре е той също да бъде консултиран с юрист. „Трябва да знаем, че с предварителния договор не се прехвърля правото на собственост, а страните се уговарят за условията, които ще бъдат при окончателния договор, който е под формата на нотариален акт. При сключване на предварителен договор купувачът заплаща капаро. В практиката най-често това е около 10% от стойността на имота, което е гаранция, че ще бъде сключен окончателен договор“, обясни юристът.
Ако по някаква причина не се сключи окончателен договор по вина на купувача, продавачът има право да задържи капарото, но ако това се случи по вина на продавача, то тогава той дължи връщане на капарото, дори в някои случаи в двоен размер на купувача. „Това обаче е добре да бъде предвидено още в предварителния договор. Ако имаме сключен предварителен договор, ние разполагаме с възможност да предявим иск и той да бъде обявен за окончателен по съдебен ред“, допълни експертът.
Адрияна Янчина обясни, че напоследък често се налага договорките от предварителния договор или вече сключения да се изменят в последствие чрез анекси. Това е честа практика заради инфлацията, допълни тя. „Трябва всичко да е в рамките на нормалното, което страните могат да поемат като задължения“, подчерта тя.
Според нея хората не са достатъчно запознати с правата си и механизмите, чрез които могат да ги защитят.
